Erläuterungen zur Pacht eines Unternehmens auch als Verkaufsvariante
Abgrenzung zur Miete – Besonderheiten im Vergleich zum Ver-kauf eines Unternehmens

„Pacht“ ist die Gebrauchsüberlassung einer Sache auf Zeit gegen Entgelt, mit der Möglichkeit der „Fruchtziehung“ (Umsatz/Gewinn). Die  Pacht ist von der Miete abzugrenzen, denn diese ist die Gebrauchsüberlassung einer Sache auf Zeit gegen Entgelt ohne diese Möglichkeit. Ein Pachtvertrag ist einem Mietvertrag sehr ähnlich. Der Pachtvertrag sichert aber dem Pächter im Gegensatz zur Miete nicht nur den Gebrauch der Pachtsache zu, sondern auch den Ertrag aus dieser, sofern die Nutzung der Pachtsache ordnungsgemäß und entsprechend dem Pachtvertrag erfolgt.

Genau wie die Miete ist die Pacht ein Dauerschuldverhältnis, das durch Ablauf der vereinbarten Dauer oder durch Kündigung beendet wird. Für einige Pachtverträge treten neben den zivilrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs noch öffentlich-/privatrechtlich-gemischte Gesetze hinzu, wie das Bundeskleingartengesetz bei der Pacht von Gärten, das Bundesjagdgesetz bei der Pacht einer Jagd oder die Fischereigesetze der Länder bei der Fischereipacht. Der Pachtvertrag ist in Deutschland in den Vorschriften der §§ 581ff geregelt. Pachtverträge finden heute überwiegend in der Gastronomie, Fischerei, Jagd und der Landwirtschaft (Land-pacht) Anwendung. Geht es um Geschäftsräumlichkeiten, die als solche nur dem Gebrauch bzw. der Nutzung dienen können, liegt ein Mietvertrag vor. Ist hingegen ein lebendes Unternehmen Gegenstand des Bestandvertrages, dann ist dieses Vertragsverhältnis als Pachtvertrag zu beurteilen. Die Kündigungszeit ist halbjährlich (Juni/Dezember) oder einvernehmlich. Nicht ohne weiteres darf ein Pächter gepachtete Sachen – etwa Einrichtungen – verändern. Er muss alles nach Beendigung der Pacht ordentlich zurückgeben, wie bei einem Mietvertrag.

Der Pächter zahlt dem Verpächter den Pachtzins. Anders als beim Mietvertrag kann der Pachtvertrag als gegenseitiger Vertrag nicht nur über Sachen, sondern zusätzlich auch über Rechte geschlossen werden. Ferner wird nicht nur der Gebrauch der Sachen beziehungsweise Rechte gestattet. Mit dem Pachtvertrag ist auch „die Ziehung der Früchte“ aus der Sache möglich. So wird im Pachtvertrag als Gegenleistung nicht (wie im Mietvertrag) ein fester monatlicher Betrag vereinbart, sondern Zahlungen in Abhängigkeit vom Umsatz bzw. Ertrag. Dies wird in Prozenten oder Beträgen vereinbart.

Sofern der Inhaber eines Betriebs etwa aus Altersgründen vor der Frage steht, ob er seinen Betrieb verkaufen oder verpachten soll, ist das Risiko zu bedenken, sofern er neben oder anstelle einer klassischen Verpachtung auch den Verkauf über die Pacht regeln möchte. Dann ist davon auszugehen, dass der Pachtzins allein nicht ausreicht, um den Verkaufspreis für den Betrieb zu finanzieren. Bei Verkauf erhält der Inhaber den Verkaufspreis in einem Betrag oder gemäß einer anderen vereinbarten Zahlungsform. Bei indirekter Kaufpreiszahlung durch Pacht stellt ein fest vereinbarter Betrag die Basiszahlung dar, zu der ein variabler Anteil gemäß dem erwirtschafteten Ertrag hinzugerechnet wird und ist es fraglich, ob die vollständige Zahlung des Betriebs jemals erfolgen wird. Bei Zahlung auf Pachtbasis entsteht ein hohes Risiko des Verpächters, ähnlich einer Kaufpreiszahlung auf Rentenbasis. Wenn das verpachtete Unternehmen nicht mehr floriert, so erhält der Verpächter den erwarteten Pachtzins unter Umständen gar nicht, verspätet oder nicht vollständig. Allerdings ist ein Pachtvertrag - je nach vorhandenen Kaufinteressenten - leichter „verkaufbar“ als der Komplettverkauf eines Unternehmens zu einem einmalig zu entrichtenden Verkaufspreis, da der Pächter den Kaufpreis nicht sogleich aufbringen muss. Dass ein Unternehmensverkauf über Pacht finanziert wird, entspricht einer Teilzahlung, die vom Verpächter (Verkäufer) mit Darlehenszinsen belastet werden kann. Pacht im ursprünglichen Sinne ist dies nicht, jedoch können Pächter und Verpächter den Pachtvertrag im Sinne eines geordneten Betriebsübergangs gestalten. Die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts wird dann empfohlen, ein Notariat ist nicht erforderlich. Anders im Falle einer Kapitalgesellschaft (GmbH), bei der stets ein Notar eingeschaltet werden muss.

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